Ili će nastaviti rasti

Sve je manje ljudi, a sve više stanova. Stiže li veliki pad cijena nekretnina?

Hrvatska   |   Autor: Š.I.   |   20.01.2022 u 08:29

  Ilustracija/ ŠibenikIN
Sve je više nekretnina, a sve manje ljudi, pokazuju nedavno objavljeni podaci popisa stanovništva. Hrvatska je od 2011. izgubila 396.360 stanovnika i 81.603 kućanstava, a broj stambenih objekata je narastao za više od 100.000. Portal Index pokušao je dati odgovor na pitanje može li se iz toga zaključiti da će ubrzo početi padati cijene nekretnina.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj su rasle 9% trećeg kvartala prošle godine u odnosu na 2020. To je u skladu s prosjekom EU od 9.2% i daleko manje od država unutar nje koje su imale rekordno visok rast cijena u tom razdoblju; Češke s 22% rasta cijena, Litve s 18.9%, Estonije 17.3% i Nizozemske s 16.8 % raste cijena nekretnina. 

Rast cijena nekretnina je posebno dramatičan kada se promatra u dugoročnom razdoblju od 2010. do 2021. Rast je zabilježen u 23 zemlje EU, a pad u četiri, s najvećim rastom u Estoniji (+141%), Mađarskoj (+118%), Luksemburgu (+117%), Latviji (+106%) i Austriji (+104%) ). Pad je zabilježen u Grčkoj (-28%), Italiji (-12%), Cipru (-6%) i Španjolskoj (-0,5%), piše Index. 

Ukupni rast u cijelom tom razdoblju cijena nekretnina u Hrvatskoj iznosi gotovo 30%, što je manje od rasta na razini EU koji je iznosio 39%.

Do 2017. cijene padale, nakon toga strelovito rastu

Ali taj rast nije bio kontinuiran iz godine u godinu. U Hrvatskoj su cijene padale svake godine od 2008. do 2016., a 2017. i 2020. snažno rastu. Najveći pad cijena, od čak 7.9%, zabilježen je 2009. i trend pojeftinjenja se nastavio do 2016.

Te se godine cijene nekretnina oporavljaju blagim rastom od 2%, ali već sljedeće godine rast iznosi 2.9%, 2018. 4.6%, 2019. 7.8% i 2020. 7. %. Znači da je rast blago usporio 2020. u odnosu na 2019., ali po svemu sudeći se opet pojačao 2021. na rekordnih 9%.

To je daleko više od rasta dohotka i plaća koje su od 2017. rasle u prosjeku manje od 4% godišnje. Jasno je da nekretnine naglo postaju sve skuplje u odnosu na plaće, tj. sve je teže s plaćom i kreditom kupiti nekretninu.

Podrazumijeva se da je rast cijena usko povezan s rastom standarda, plaća i zaposlenosti. U godinama nakon krize 2008. radnici u privatnom sektoru su masovno ostajali bez posla. Od 2010. do 2013. realne plaće (nominalna plaća korigirana za inflaciju) su padale i samim time je sasvim očekivan pad cijene nekretnina jer su ih ljudi manje kupovali, posebno ako se u obzir uzme rast nezaposlenosti.

Plaće ipak rastu od 2014., a cijene nekretnina tek od 2016. Osim činjenice da je potrebno neko vrijeme da se rast plaća "prelije" na rast potražnje za nekretninama, a time i na cijenu, razlog bi mogao biti i mjera subvencioniranja stambenih kredita, uvedena 2017., od kada počinje enormni rast cijena.

Dodatni rast zbog državnih subvencija

Subvencioniranje kredita za kupnju prve nekretnine je dovelo do dodatne potražnje za stanovima i time do dodatnog rasta cijena. Sigurno bi se rast cijena dogodio i subvencije nisu odgovorne za cijeli rast, ali dio rasta je nastao isključivo zbog mjere subvencioniranja.

Država mjerom stoga radi štetu svima. U budućnosti će se povećavati broj deložacija nakon što mjera istekne i ljudi bez nje neće moći vraćati kredit. Za pretpostaviti je da će tada mnogi tražiti da se mjera produži sve do kraja otplate kredita, što je kod takvih kredita 15-30 godina, a pojavit će se nova verzija Živog zida koja će zagovarati takvo rješenje.

Iako je logično pretpostaviti da će cijene nekretnina brzo početi padati jer je u Hrvatskoj sve manje ljudi i kućanstava, valja znati da jedno od troje ljudi u Hrvatskoj živi u nekretninama koje su premale s obzirom na broj osoba u njima. Smatra se da osoba živi u pretrpanom kućanstvu ako kućanstvo nema na raspolaganju minimalan broj soba, ovisno o veličini kućanstva, obiteljskoj situaciji i dobi njegovih članova.  

Treba uzeti u obzir i potražnju iz inozemstva, tj. strance koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj. Udio stranaca među kupcima nekretnina 2010. bio je 14 posto, a 2020. svaki je četvrti bio stranac. Taj postotak se penje na čak 30% u priobalnim regijama. Stranci koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj su i veće platežne moći nego domaći kupci, pa nude bolje cijene i dodatno podižu godišnji rast. 

Ipak se čini da unatoč tome što u Hrvatskoj pada broj stanovnika, cijene nekretnina će nastaviti rasti. Eventualno će nastaviti padati u Slavoniji i Lici, regijama koje su već opustošene, a cijene nekretnina su jako niske.

Tu opservaciju je potvrdio i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri HGK. 

"Ne bih izvukao zaključak da će iz navedenog razloga (pad stanovništva) pasti cijene. Rast broja nekretnina nije iznenađenje i to je nešto što je očekivano. Nekretnina nije samo mjesto stanovanja pa je tako mnogim ljudima investicija", objasnio je za Index.

 

Podijeli:        

// PROMO