Cijene nekretnina u Hrvatskoj su rasle 9% trećeg kvartala prošle godine u odnosu na 2020. To je u skladu s prosjekom EU od 9.2% i daleko manje od država unutar nje koje su imale rekordno visok rast cijena u tom razdoblju; Češke s 22% rasta cijena, Litve s 18.9%, Estonije 17.3% i Nizozemske s 16.8 % raste cijena nekretnina. 

Rast cijena nekretnina je posebno dramatičan kada se promatra u dugoročnom razdoblju od 2010. do 2021. Rast je zabilježen u 23 zemlje EU, a pad u četiri, s najvećim rastom u Estoniji (+141%), Mađarskoj (+118%), Luksemburgu (+117%), Latviji (+106%) i Austriji (+104%) ). Pad je zabilježen u Grčkoj (-28%), Italiji (-12%), Cipru (-6%) i Španjolskoj (-0,5%), piše Index. 

Ukupni rast u cijelom tom razdoblju cijena nekretnina u Hrvatskoj iznosi gotovo 30%, što je manje od rasta na razini EU koji je iznosio 39%.

Do 2017. cijene padale, nakon toga strelovito rastu

Ali taj rast nije bio kontinuiran iz godine u godinu. U Hrvatskoj su cijene padale svake godine od 2008. do 2016., a 2017. i 2020. snažno rastu. Najveći pad cijena, od čak 7.9%, zabilježen je 2009. i trend pojeftinjenja se nastavio do 2016.

Te se godine cijene nekretnina oporavljaju blagim rastom od 2%, ali već sljedeće godine rast iznosi 2.9%, 2018. 4.6%, 2019. 7.8% i 2020. 7. %. Znači da je rast blago usporio 2020. u odnosu na 2019., ali po svemu sudeći se opet pojačao 2021. na rekordnih 9%.

To je daleko više od rasta dohotka i plaća koje su od 2017. rasle u prosjeku manje od 4% godišnje. Jasno je da nekretnine naglo postaju sve skuplje u odnosu na plaće, tj. sve je teže s plaćom i kreditom kupiti nekretninu.

Podrazumijeva se da je rast cijena usko povezan s rastom standarda, plaća i zaposlenosti. U godinama nakon krize 2008. radnici u privatnom sektoru su masovno ostajali bez posla. Od 2010. do 2013. realne plaće (nominalna plaća korigirana za inflaciju) su padale i samim time je sasvim očekivan pad cijene nekretnina jer su ih ljudi manje kupovali, posebno ako se u obzir uzme rast nezaposlenosti.

Plaće ipak rastu od 2014., a cijene nekretnina tek od 2016. Osim činjenice da je potrebno neko vrijeme da se rast plaća "prelije" na rast potražnje za nekretninama, a time i na cijenu, razlog bi mogao biti i mjera subvencioniranja stambenih kredita, uvedena 2017., od kada počinje enormni rast cijena.

Dodatni rast zbog državnih subvencija

Subvencioniranje kredita za kupnju prve nekretnine je dovelo do dodatne potražnje za stanovima i time do dodatnog rasta cijena. Sigurno bi se rast cijena dogodio i subvencije nisu odgovorne za cijeli rast, ali dio rasta je nastao isključivo zbog mjere subvencioniranja.

Država mjerom stoga radi štetu svima. U budućnosti će se povećavati broj deložacija nakon što mjera istekne i ljudi bez nje neće moći vraćati kredit. Za pretpostaviti je da će tada mnogi tražiti da se mjera produži sve do kraja otplate kredita, što je kod takvih kredita 15-30 godina, a pojavit će se nova verzija Živog zida koja će zagovarati takvo rješenje.

Iako je logično pretpostaviti da će cijene nekretnina brzo početi padati jer je u Hrvatskoj sve manje ljudi i kućanstava, valja znati da jedno od troje ljudi u Hrvatskoj živi u nekretninama koje su premale s obzirom na broj osoba u njima. Smatra se da osoba živi u pretrpanom kućanstvu ako kućanstvo nema na raspolaganju minimalan broj soba, ovisno o veličini kućanstva, obiteljskoj situaciji i dobi njegovih članova.  

Treba uzeti u obzir i potražnju iz inozemstva, tj. strance koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj. Udio stranaca među kupcima nekretnina 2010. bio je 14 posto, a 2020. svaki je četvrti bio stranac. Taj postotak se penje na čak 30% u priobalnim regijama. Stranci koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj su i veće platežne moći nego domaći kupci, pa nude bolje cijene i dodatno podižu godišnji rast. 

Ipak se čini da unatoč tome što u Hrvatskoj pada broj stanovnika, cijene nekretnina će nastaviti rasti. Eventualno će nastaviti padati u Slavoniji i Lici, regijama koje su već opustošene, a cijene nekretnina su jako niske.

Tu opservaciju je potvrdio i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri HGK. 

"Ne bih izvukao zaključak da će iz navedenog razloga (pad stanovništva) pasti cijene. Rast broja nekretnina nije iznenađenje i to je nešto što je očekivano. Nekretnina nije samo mjesto stanovanja pa je tako mnogim ljudima investicija", objasnio je za Index.